Duur en opzeg van een huurovereenkomst (Marc Boeykens)

Bij de verhuring van een huis ontstaat er dikwijls betwisting omtrent de principes van de duur en de opzegging van de woninghuurovereenkomst.

In art. 3 van de woninghuurwet wordt er een afweging gemaakt van de belangen van de verhuurder en huurder.

Enerzijds wordt er voor gezorgd dat er voor de huurder een minimum duur aan verhuring is en anderzijds wordt het eigendomsrecht van de verhuurder behartigd.

De bescherming van de rechten van de huurder worden geconcretiseerd door een principiële duur van negen jaar voor een woninghuurovereenkomst.  De tussentijdse mogelijkheden tot beëindiging van het contract door de verhuurder worden beperkt door ze slechts op bepaalde tijdstippen of om erkende wettelijke redenen toe te laten.

Niet elke huurder is echter geïnteresseerd in een huurcontract van minimum 9 jaar zodat de wetgever de mogelijkheid voorziet voor een verhuring aan kortere termijn (maximum 3 jaar).

Hierna een overzicht van de principes welke in art. 3 van Huurwet worden opgenomen.

Het algemeen principe is dat de huurovereenkomst wordt aangegaan tot de duur van negen jaar, behalve wanneer er schriftelijk wordt vanaf geweken en een langere duur van negen jaar wordt voorzien, of een kortere duur van drie jaar wordt overeengekomen.

De huurovereenkomst eindigt bij het verlopen van de negen jaar op voorwaarde dat zes maand voor de einddatum van het contract de opzegging wordt betekend.  Indien dit niet gebeurt wordt de huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden verlengd voor een duur van drie jaar.

Er zijn echter opzeggingsmogelijkheden:

De verhuurder beschikt over drie opzeggingsmogelijkheden:

  • Hij kan de overeenkomst ten allen tijde beëindigen met een opzegtermijn van zes maand voor zover hij het huis persoonlijk en werkelijk zal betrekken of het laten bewonen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, diens afstammelingen, … tot in de derde graad.  De opzegging moet de identiteit van de persoon bevatten die het huis zal betrekken alsmede de verwantschap tussen deze persoon en de verhuurder verduidelijken.  De huurder kan zelfs aan de verhuurder opdringen dat deze de verwantschapsband bewijst.  Hij moet er wel om vragen binnen de twee maand vanaf het verstrijken van de opzegtermijn. Het huis moet binnen het jaar door de vermelde persoon worden betrokken en moet minstens voor twee jaar werkelijk en doorlopende bewoond worden.  Is dit niet het geval dan heeft de vroegere huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maand huur (behalve wanneer de verhuurder bewijs kan leveren van buitengewone omstandigheden).
  • De verhuurder kan opzeg geven bij het verstrijken van de eerste en de tweedriejarige periode mits een opzegtermijn van zes maanden indien hij van plan is om het huis, of een gedeelte ervan te verbouwen, weder op te bouwen of te renoveren.  Hij moet daarbij aan een aantal voorwaarden voldoen:
    • eerbiediging van de bestemming van het onroerend goed.
    • de werken moeten uitgevoerde worden in het gedeelte dat bewoond werd door de huurder
    • de kosten van verbouwing moeten meer kosten dan drie jaar huur (voor meergezinswoningen wordt er een afwijking voorzien). De huurder moet dit ter kennis brengen van de huurder. De werken moeten aangevat worden binnen de zes maand en beëindigd zijn binnen de vierentwintig maand na het verstrijken van de opzegging.  Ook hier is er een schadevergoeding voorzien van achttien maand huurgeld voor zover er niet voldaan is aan de voormelde voorwaarden.
  • De verhuurder kan opzeggen bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode met een opzegtermijn van zes maand en dit zonder motivering doch met betaling van een vergoeding gelijk aan negen maanden, dan wel de zes maanden naar gelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken bij de eerste of de tweede driejarige periode. In de huurovereenkomst kan echter deze opzegmogelijkheid uitdrukkelijk uitgesloten worden.

De huurder kan de huurovereenkomst op elk tijdstip opzeggen met in acht name van een opzegtermijn van drie maand.

Indien hij dat doet tijdens de eerste driejarige periode heeft de verhuurder recht op een vergoeding.  Deze vergoeding is gelijk aan drie maanden huur, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst beëindigd werd in het eerste, tweede of derde jaar.

 

Voormelde regeling geldt voor de negenjarige huurovereenkomst.  De wetgever voorziet echter ook een huurovereenkomst van korte duur, die korter of gelijk is aan drie jaar.  De voormelde opzegmogelijkheden zijn hierop niet van toepassing.

Deze overeenkomst kan slechts éénmaal, schriftelijk en over dezelfde voorwaarden worden verlengd, zonder dat de totale duur van drie jaar echter mag overschreden worden.

De huurovereenkomst wordt beëindigd door een opzeg van minsterns drie maand voor het beëindigen van de overeengekomen verhuurperiode.

Wanneer er dergelijke opzegging niet wordt gegeven wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.

Van op dat moment is deze huurovereenkomst onderworpen aan bovenvermelde bepalingen inzake de huurovereenkomst voor negen jaar.

 

Tenslotte bestaat de mogelijkheid om een contract aan te gaan dat langer duurt dan negen jaar.  De overeenkomst komt dan tot een einde bij het verstrijken van deze overeengekomen termijn op voorwaarde dat één van de partijen ten minste zes maand voor de vervaldag ervan opzegging betekent. Zoniet, dan wordt de huurovereenkomst verlengd tegen dezelfde voorwaarden voor een termijn van drie jaar.

 

Uiteindelijk kan er ook nog een levenslange huurovereenkomst gesloten worden.  Dit wordt echter zeer zelden gedaan.  Deze huurovereenkomst komt tot een einde bij het overlijden van de huurder. De opzeggingsmogelijkheden zoals hierboven geschetst zijn niet van toepassing behalve wanneer partijen dit anders voorzien in een overeenkomst.